En droit français, une copropriété est une situation juridique où un immeuble ou un groupe d’immeubles est divisé en plusieurs lots appartenant à des propriétaires distincts, appelés copropriétaires. Chaque copropriétaire détient une partie privée de l’immeuble, appelée partie privative, ainsi qu’une quote-part des parties communes, qui sont partagées entre tous les copropriétaires. Cette organisation est régie par la loi du 10 juillet 1965, qui encadre la gestion, l’organisation et les règles de fonctionnement des copropriétés.
- Les parties privatives et communes
Dans une copropriété, il existe deux types de biens :
- Les parties privatives : Ce sont les parties de l’immeuble qui appartiennent exclusivement à un copropriétaire. Il s’agit, par exemple, des appartements, des caves ou des garages attribués à un copropriétaire en particulier. Chaque copropriétaire peut disposer librement de ses parties privatives, mais il doit respecter certaines règles du règlement de copropriété.
- Les parties communes : Ce sont les éléments de l’immeuble qui sont partagés par tous les copropriétaires. Elles comprennent par exemple les halls, les escaliers, les toitures, les murs porteurs, les équipements collectifs (ascenseur, chauffage central, etc.). Tous les copropriétaires ont droit d’usage sur ces parties, mais elles sont administrées collectivement. Chaque copropriétaire détient une quote-part des parties communes, qui est calculée en fonction de la taille de son lot.
2. Le règlement de copropriété
La copropriété repose sur un règlement de copropriété, un document contractuel qui définit les droits et obligations des copropriétaires. Ce règlement fixe, entre autres :
- La répartition des charges entre les copropriétaires, selon la quote-part détenue dans les parties communes.
- Les règles d’utilisation des parties communes et privatives.
- Les décisions collectives et les modalités de gestion de la copropriété (par exemple, l’organisation des assemblées générales).
Le règlement de copropriété est généralement annexé à l’acte de vente d’un bien immobilier en copropriété et s’impose à tous les copropriétaires.
- La gestion de la copropriété
La gestion de la copropriété est assurée par un syndic, qui est responsable de l’administration de l’immeuble et de la mise en œuvre des décisions prises lors des assemblées générales des copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou bénévole. Il a pour missions :
- De gérer les finances de la copropriété (collecte des charges, paiement des fournisseurs, etc.),
- De veiller à l’entretien des parties communes,
- De convoquer et de gérer les assemblées générales,
- De faire exécuter les décisions prises en assemblée générale.
4. Les assemblées générales
Les décisions importantes de la copropriété sont prises lors des assemblées générales (AG). Lors de ces réunions, les copropriétaires votent sur des questions relatives à la gestion de l’immeuble, comme l’approbation des comptes, les travaux à réaliser, ou encore la nomination du syndic. Les décisions sont prises en fonction de majorités définies par la loi, selon la nature des sujets.
Conclusion
Une copropriété est donc un mode de gestion d’un immeuble où plusieurs propriétaires détiennent chacun une partie privée (leur bien propre) tout en partageant l’usage et l’entretien des parties communes. Elle fonctionne sous l’autorité d’un règlement de copropriété, et les décisions sont prises collectivement lors des assemblées générales, souvent sous la supervision d’un syndic.
